吹风价6万多、78方做三房两卫，这个新盘要血洗天河？_每日焦点

曾经号称寸土寸金的天河，今年变得不矜贵了。

不仅有几个新盘要卖，还有几宗地块拍卖。

这不，前两天就卖出了一宗员村地块，总价将近22亿，楼面价5.7万/㎡。

(资料图片仅供参考)

5.7万/㎡的楼面价是什么概念？

可以排到广州历史第二，第一是越秀南地块，楼面价6.5万/㎡，对外吹风要卖12万以上。

这么算下来，那员村地块怎么也得卖个10万吧。

那倒未必，同样是5万多拿的地，牛奶厂的合景臻颐府，均价9万多，而且还是200方以上的大平层，溢价会比普通户型要高。

所以员村地块未来入市想卖10万，至少得做大户型，总价奔着千万以上，如果想要快速走量，就做刚改户型，定价不适合过高。

当然，员村地块的地段没得说，与珠江新城只有一路之隔，不缺有购买力的客群。

看到这里，有人可能会问，如果手里只有几百万想在天河想买一手房，是不是没得选了？

其实也有的选，比如上个月开放展厅的中建精诚壹号，有78㎡的小户型，吹风价6万多，总价500万左右就能买到。

吹风价6万多 预计9月开盘

中建精诚壹号在上个月开放了展厅，开放展厅本来是新楼盘很常规的线下营销操作之一，却引来了吐槽。

主要因为展厅设在了一个不起眼的地方，面积还很小，甚至还没隔壁的图文打印店大。

项目已经开放临时展厅

不过在我看来，展厅大不大气有什么所谓，能把项目的有效信息释放出来才重要。

实际上，项目的前身是育新街地块，是中建四局在去年以总价约20亿拿下的地块，折合楼面价约3.2万/㎡。

3.2万的楼面价，如果以简单粗暴的算法来算，未来的房价去到6万以上，展厅的销售也对外输出了这个说法。

项目沙盘模型

销售告诉我，项目的价格会参考周边的一手房，价格预计会在6.5万-7万/㎡之间。

我查了一下，与项目距离最近的，而且还有一手房卖的楼盘是慧源山庄，均价6万多。

周边住宅小区很少（图片来源于房天下）

不过要注意的是，慧源山庄是2013年拿的地，产权已经缩水了10年。

所以，当两者的价格差不多，中建精诚壹号作为一个全新盘，会有很大的优势。

对比周边二手房的价格，中建精诚壹号的吹风价也有优势。

项目所处的智慧城板块，产业园和写字楼居多，住宅小区少得可怜，像样点的小区只有两个，一个是华南御景园，另一个是天河星作。

两个小区的二手房的成交价普遍在4-6万/㎡之间，也有部分业主放盘在7、8万/㎡，不是想诚心卖那种。

综合板块内一二手的情况来看，中建精诚壹号开盘的价格如果是6字头、甚至更低，对这个板块情有独钟，或者是在周边上班买来自住的人群，可以考虑入手。

不过想买还得再等等，因为项目要到8月份才开放正式的售楼部，开盘则要去到9月份。

户型很能打 78方做三房带主套

中建精诚壹号占地3万多㎡，规划了10栋住宅，这样的规模在天河来说，不算小了。

另外，项目的容积率只有2.5，放眼整个中心区都是稀缺的存在。

由于地处火炉山山脚，容积率又低，去年中建刚拿下地块的时候，外界曾猜测中建会做低密度豪宅产品。

项目规划了10栋住宅

然而中建却不走寻常路，做了极致的小户型，78㎡2+1房两卫和89㎡3+1房两卫户型。

另外，还有两个改善户型，是118㎡4+1房两卫和140㎡4+1房两卫。

其中建面约78㎡做到了三房两卫、带主套，在天河来说，是很稀缺的户型。

当然，这么小的面积做三房，房间难免会很紧凑。

78方2+1房户型图

建面约89㎡3+1房的设计格局和78㎡户型类似，只是在进门处多了一个小房间，可做书房，也可以依靠飘窗来定制衣柜，做成卧室。

89方3+1房户型图

而建面约118㎡4+1房两卫，在前面两个户型的基础上做了升级，做到了五房设计。

这个户型最大的亮点是四开间朝南，而且主卧的飘窗做了270度转角设计，采光很通透。

118方4+1房户型图

建面约140㎡4+1房两卫，是项目所有户型中唯一做到南北对流设计的户型，东南向望湖，西北向望火炉山，很明显是针对改善客群。

140方4+1房户型图

整体看下来，项目的户型设计很能打，不过因为样板房还没开放，目前还不知道实际的设计效果如何。

背靠火炉山 周边很非洲

除了户型能打，中建精诚壹号另外一个卖点是居住环境，有山有水。

我在项目的施工现场看到，项目北边是火炉山，销售告诉我，以后会有专门的通道供业主上山散步。

项目北面是火炉山

另外，在项目的东边有一个湖，销售告诉我，这个湖将进行改造，会修建绿道和围栏，以后供业主散步休闲用。

项目东面有湖景

项目南边的景观就没那么好看了，是凌塘村的城中村景观，虽然之前传闻有旧改规划，但短期很难实现。

项目隔壁是凌塘村

加上凌塘村处于岑村机场的航线范围内，岑村机场如果一直不搬迁的话，旧改很难会得到推进，所以城中村景观会存在很长时间。

值得一提的是，项目东北侧有一所戒毒所，距离不到200米。不过戒毒所是全封闭管理，对周边其实没什么影响，更多的是心理影响，就看自己能不能接受。

作为天河的刚需盘，交通配套很重要，项目在这方面稍微差点，距离最近的地铁21号线智慧城站都超过2公里，需要靠公交车接驳。

城中村狭窄的道路

另外，项目位于凌塘村内部，自驾进入需要穿过狭窄的村路，体验感不是很好。

好在项目附近的火炉山隧道年内就要开通，从项目出发到华南快速入口并不远，到时候去金融城、琶洲、珠江新城会方便很多。

既然是刚需定位，教育配套自然不会落下。

清华附中湾区学校二期地址（图片来源于房天下）

项目直线距离400米左右是在建中的清华附中二期，预计2025年竣工开学，项目不排除以后有机会能对口（以当年教育政策为准），不过如果没能摇号读上，大概率只能去读周边的村小了。

项目周边有大型商业中心

商业配套方面，项目周围还是城乡结合部，不想吃猪脚饭和汤粉面的话，就得开车去到2公里外的万科广场。

综合来看，中建精诚壹号的户型和景观资源是优势，缺点是被城中村围住、交通不方便、商业档次较低，还有教育配套存在不确定性。

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