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长期断供、库存告急!这个板块即将迎来土拍大战!

经开区大剧院板块,土地市场自2019-2021年,连续三年无宅地出让;新房市场长期处于断供状态。

6月29日,无锡三批次土拍即将开始,据媒体报道,截至6月26日,6幅宅地累计8次报名,其中位于经开区五湖大道与梁东路交叉口东北侧地块共有3家房企报名。


(相关资料图)

该地块质素如何?一起来看看。

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地块具体解析

地块位置:经开区五湖大道与梁东路交叉口东北侧

出让面积:40048.7㎡

土地用途:居住用地

容积率:1.0-1.8

起拍楼面价:18500元/㎡

上限楼面价:21000元/㎡

起拍总价:13.34亿元

建筑限高:住宅建筑高度≥4层,且≤17层,其他建筑高度≤15m,满足机场净空要求

地块位于经开区大剧院板块。

交通出行方面:地块周边有五湖大道、贡湖大道、金石路、高浪路、蠡湖大道等多条主干道,多维立体的交通路网,轻松联通其他板块;此外,地块距离地铁4号线大剧院站距离约400米左右,且规划中的地铁6号线金石路站就在地块旁边。

周边配套方面:地块位于经开区,是无锡各项高端配套集聚区,地块距离万象城商圈约400米左右,周边3公里内无锡大剧院、海岸城、方圆荟等优质配套环伺,生活便利。

教育资源方面:地块南面是东绛实验学校(小学部)及东绛中学,周边还有太湖高级中学、金桥双语实验学校等。

医疗资源方面:地块周边3公里内有无锡中医医院、无锡第二中医医院。

此外,地块周边自然资源较为丰富,周边有金城湾公园、蠡湖国家湿地公园、金匮公园等。

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地块开发价值

1. 土地市场

经开区作为无锡经济、政治、文化、金融中心,区域内高端配套云集,随着商业、教育、医疗、交通等配套不断发展完善,各大品牌房企竞相入驻,区域内土地价值不断攀升。

纵观近五年来经开区土地市场,地价稳步攀升;受供应结构影响,经开区土地成交量逐年下降,土地资源愈发珍贵,土地价值日益凸显。

据克而瑞数据统计显示,近五年大剧院板块累计成交3幅宅地,成交总建24.49万方,其中2019-2021年三年大剧院板块土地市场处于断供状态。

2022年8月成交2幅宅地,均被新都收入囊中;

2023年成交一幅宅地,被建发房产竞得。

板块内土地市场的供应短缺,也从另一方面体现土地资源的珍贵。

2. 新房市场

纵观大剧院板块新房市场,由于土地市场长期处于空白状态,自2021年起新房市场就处于断供状态,板块长期以去库存为主,没有新项目入市。

据克而瑞数据统计显示,2023年大剧院板块商品住宅库存量仅为0.29万㎡,去化周期约5.2个月,亟需补仓。

3. 二手房市场

据贝壳数据显示,周边二手房太湖国际社区二街区——香缇美郡5月挂牌均价为28542元/㎡,最近成交的一套房源面积为80.3㎡,成交均价为29116元/㎡;

周边二手房保利香槟国际5月挂牌均价为26538元/㎡,最近成交的一套房源面积为93.75㎡,成交均价为25974元/㎡。

整体而言,大剧院板块土地资源短缺,新房市场长期断供状态,周边二手房房龄较老,板块内高端改善需求旺盛,市场库存不足,亟需补仓。

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地块建设要求

1. 土地出让金

第一期:50%,自签订出让合同之日起一个月内支付;

第二期:50%,自签订出让合同之日起四个月内支付。

2. 建设期限

自交地之日起 12 个月内开工,自开工之日起36 个月内竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑高度≥4层,且≤17层,其他建筑高度≤15米。

4. 其他要求

地块可设置不多于500户住宅;

城市主干道沿线15-17层住宅建筑面宽不大于60米,11-14层住宅建筑面宽宜不大于70米。

住宅建筑外墙主体应使用一体板、石材或同等品质材料,若阳台采用玻璃栏板,主体应使用双层玻璃材质。

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总结

整体而言,地块周边配套齐全,自然资源优质,交通便捷,周边人居氛围浓厚,地块处于无锡价值高地经开区,区域内高端改善需求旺盛,且周边竞品较少。该地块后期预计将打造洋房、小高层产品,待地块入市,或将填补板块内改善产品空白。

目前,已有3家房企报名竞拍,届时地块又将花落谁家?让我们拭目以待!

注:本文仅为个人观点,不代表所在企业立场,供参考。

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