广州亚运城百亿大盘几经易主 碧桂园出售股权用于保交楼

“遇到了自成立以来最大的困难”。碧桂园开始自救推进风险化解措施。在旗下债券加紧重整的同时，8月25日，碧桂园发布公告称，将持有的广州利合房地产开发有限公司（简称“广州利合”）26.67%股权，以12.915亿元的价格出售给中海地产。中海地产将成为广州利合100%持股股东。

广州利合旗下的亚运城项目是一个名副其实的超级大盘，属于广州首个“百亿楼盘”，项目去化快亦被业内公认。这也意味着碧桂园放弃了投资十余年的优质资产，实属无奈之举，而预期出售收益约5亿元，主要用于保交楼。

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广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，通过卖优质资产、卖股份，企业恢复自己的造血功能，这是能够获得市场认可或债权人认可的途径，也是获得未来发展机会的唯一可行路径。

在旗下债券加紧重整的同时，碧桂园向中海地产出售广州亚运城项目26.67%股权。图/IC photo

预期碧桂园出售亚运城项目股权收益约5亿元

根据公告，作为联营公司的广州利合为一家于中国成立的有限责任公司，由碧桂园及中海地产分别持股26.67%及约73.33%。在出售后，碧桂园将不再拥有其任何权益。而碧桂园应付联营公司的5.412亿元债务由买方承担。而预期碧桂园变现出售税前收益约5亿元。

由于房地产行业深度调整，销售回款缓慢，加上融资渠道不畅，碧桂园未能于8月7日支付两笔美元债利息，虽然目前两笔债券仍处在30天付息宽限期内，但其出现的阶段性流动压力引发关注。为此，8月12日，碧桂园地产在上交所、深交所分别发布公告称，因近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议，旗下11只境内债券于8月14日开市起停牌，后续将稳妥推进各项风险化解措施。

事实上，自宣布上半年亏损与遭遇阶段性流动压力后，自救成为碧桂园的工作重心。“从哪里跌倒就从哪里爬起来。”碧桂园管理层表示，全力以赴保交付，这是楼市的安全底线。同时，公司保障经营有序开展，将尽最大努力做好销售，努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产。

在碧桂园积极化解阶段性流动压力的当下，碧桂园方面认为，由于仅持有广州利合少数权益，出售事项及变现销售股权价值将对本公司有利。此次通过出售项目公司股权换得的资金将主要用于保交楼。

据悉，碧桂园在去年已交付70万套房的基础上，今年还要继续交付70万套房。今年上半年，按其已完成27.8万套房的交付任务计算，下半年还要交付40多万套房。

超级大盘去化快

据上述公告显示，截至2023年6月30日，广州利合未经审核资产净值约29.5亿元。广州利合持有的主要资产是位于广州市番禺区石楼镇广州亚运城项目，是2010年广州亚运会配套设施之一。这样一座商住混合式综合体，总建筑面积约达585万平方米，土地面积约为252.1万平方米，是一个名副其实的超级大盘。

截至目前，该项目约505.56万平方米的建筑面积已开发为住宅、商业单位以及停车场。余下79.44万平方米建筑面积仍在施工中，有关建设预期将于2025年底竣工。

提起亚运城项目，不仅在业内赫赫有名，还在广州也是家喻户晓。亚运城项目是广州首个“百亿楼盘”。2010年，该项目首次开盘，便创下5000人排队抢2000套房的记录。2018年，该项目成交106亿元，成为广州市场首个“百亿楼盘”。从市场层面看，这无疑是个优质资产。

据广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，从2016年到2021年，亚运城项目在广州市场屡获单盘销冠。亚运城项目在番禺，也是广州次外围区域，而且亚运城价格比较亲民，每平方米3万多元的价格，加上距离主城区近，深受“新广州人”的欢迎，项目的流速和去化非常快。

“综合来看，这个项目的现金流能够有保障。此前世茂为了自救，解决债务问题，退出了项目，将股权卖给中海地产，这次碧桂园同样将股权卖给了中海地产。”李宇嘉表示，目前，自救是碧桂园的唯一出路。房企是保交楼或者是自己存活下来第一责任人，自救是存活的唯一的路径，也就是要恢复现金流。

在李宇嘉看来，当前，房企要坚持市场化、法治化、商业可持续的原则解决流动性问题，仅靠“三支箭”输血解决不了问题，首先企业要有自救的积极性，恢复自己的造血功能，就是通过卖优质资产、卖股份，偿还债权人，修复市场信心，这是能够获得市场认可或债权人认可的途径，也是获得未来发展机会的唯一可行路径。

广州“百亿楼盘”股权几经变更

对于亚运城这样一个优质资产，事实上，其一出生便引起关注。时间回到2009年，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体，在竞价中，击退中海地产、保利、万科联合体，以255亿元的总价拿下亚运城项目，溢价率高达54.5%，打破当时广州土地总价纪录。至今，这一纪录仍无人能撼动其地位。

第一次股权变更发生在2010年6月，世茂宣布与中信分别支付1.5亿港元入股广州亚运城项目。至此，亚运城有5家股东，分别是富力、雅居乐、碧桂园、世茂、中信，并分别占有项目的20%股权。5家股东各有各的分工。

2016年，中海地产并购中信地产，得以入主亚运城项目，而此时富力退出，由碧桂园、雅居乐、世茂三家平分股权。至此，雅居乐、中海地产、碧桂园及世茂4家公司分别持有广州亚运城项目约26.66%、20%、约26.67%及约26.67%的股权。

直到2022年1月24日，据雅居乐及世茂显示，中海地产向雅居乐及世茂收购广州利合约26.66%、26.67%的股权，代价分别约为18.44亿元、18.45亿元。至此，中海地产持有亚运城项目73.33%股权，其余股权则由碧桂园持有。

如今，最多时有5家股东的亚运城项目仅剩中海地产一家，这座开发超10年的超级大盘命运不仅令人唏嘘。从公告得知，约505.56万平方米的建筑面积的综合体，已出售约368万平方米的建筑面积（包括住宅及商业单位及车位），这意味还有100多万体量待售。

值得关注的是，今年8月，出于“保交楼”以及债务等考虑，在行业并购降温的同时，股东之间转让项目公司股权的事件频繁出现。比如，绿城以20.72亿元收购合景泰富3个项目股权；首开股份以8亿元收购福州榕耀之城项目的67%股权。

另据中指研究院发布的2023年7月并购月报显示，今年7月，房地产行业并购交易以地产开发项目为主，主要表现为项目公司股权转让，披露的交易规模占该月披露交易规模的50.5%。

对此，克而瑞分析人士表示，为确保项目的顺利推进，尽可能控制和减少连带风险，此轮收并购以“就近择优”展开，合作方接盘成为市场主流之一。相比之下，这些项目对于接盘方来说具备更高的“可预见性”，通过收购出险合作方或关联方的项目公司股权，不仅可以保证项目本身的安全性，实现“自救解套”，也能为出让方进行“输血”，是化解行业风险、实现出清的有效模式之一。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 陈荻雁

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