行业波动之下，哪家地产企业能够穿越周期

数据显示，2023年上半年，超过60%的上市房企出现亏损，且亏损的规模较2022年同期有所扩大。尽管包括市场、融资等在内的利好政策不断，但由于释放的滞后效应，出险房企名单还是在增加。

但行业并非没有尖子生，以龙湖集团等为代表的稳健型房企依然在2023年上半年交出了一份优异的成绩单。那么，优质房企是走对了哪一步？究竟什么才是房企破解危机的密码？

行业危机仍存

(资料图)

房地产的危机仍在持续。据不完全统计，截至目前，已经有超过70家房企及A股上市房地产企业发布了2023年上半年业绩报告或者业绩预告，超过六成的企业净利润出现亏损。此外，上半年还有包括阳光城、蓝光发展等在内的房企则已经是由于连续亏损或者面值过低告别资本市场。

复盘来看，多数房企均表示，上半年业绩亏损的主要原因是市场销售端下行，并由此导致毛利率下滑。此外，也有部分房企为了能够尽快加速销售去化，对部分房地产项目采用了灵活的销售策略，并由此造成资产减值。

从行业出现危机苗头至今，风险房企的名单正在不断拉长。值得关注的是，除了多家民营房企业绩持续走低之外，一些国央房企也开始出现亏损。中指研究院方面表示，2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，但二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。

国家统计局发布的数据显示，2023年上半年，商品房销售面积为59515万平米，同比下降5.3%。在销售端持续低温运行的背景下，房企的资金端也压力倍显。数据显示，2023年上半年，房地产开发企业到位资金为68797亿元，同比下降9.8%。

一波未平一波又起，2023年下半年，原本就“钱包较紧”的房地产行业还将迎来明显的偿债高峰。中指研究院发布的数据显示，三季度房企信用债到期规模约为1768亿元，海外债到期规模约为780亿元，合计将达到2548亿元，四季度到期债务规模尽管有所缩减，但下半年房企仍然要面临4360亿元的到期偿还借款。

“尖子生”异军突起

不过，当前的房地产行业可谓是“半江瑟瑟半江红”，尽管出险房企数量增加，但仍有部分房企在上半年考出了一份优秀的答卷。

例如，荣盛发展（002146）、城建发展（600266）、云南城投（600239）等房企在2023年上半年成功扭亏为盈。根据上述房企的公告，其大多表示，扭亏为盈的主要原因为结转收入增加、费用下降、投资收益等非经营性损益增加等。

同时，依然有头部房企保持着可观的销售规模，为企业内部持续不断输入现金流。龙湖集团发布的数据显示，2023年上半年，公司实现合同销售额为985.2亿元，同比增长14.8%，销售总建筑面积达到579.9万平米，这一成绩明显高于行业平均水平。

值得关注的是，在行业整体下行的情况下，龙湖集团的财务指标也相当稳健。数据显示，2023年上半年，龙湖集团实现股东应占溢利为80.6亿元，在剔除公平值变动等影响之后，股东应占核心溢利同比增长0.6%达到65.9亿元，这一数据可谓是给投资者喂下了一颗“定心丸”。

在多数房企毛利率下降的同时，龙湖集团的毛利率也逆势出现提升。数据显示，2023年上半年，龙湖集团的整体毛利率进一步修复，毛利额达到139亿元，毛利率提升至22.4%。截至2023年上半年，龙湖集团“三道红线”指标继续稳居绿档，且剔除预收账款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为5年以来的最低值。

持续稳健的秘诀

实际上，在房地产行业中，成员一直以来可以被粗犷地分为两大派别，豪放派和稳健派，而龙湖集团则恰恰是稳健派的代表。这家从重庆起家的房企在发展的过程中几乎少见山城特有的“火辣脾气”，某种程度上而言，龙湖集团沉稳的性格让它在这场危机中不仅没有受损，还助其默默成为了在暴风雨中还坚定航行的一艘大船。

在分析了龙湖集团的业务布局、财务策略、价值观之后，行业几乎可以得出一份“秘籍”，在房地产市场每一个“隐雷”爆炸之前，龙湖集团都巧妙地躲开了。

上文提到，2023年上半年，龙湖集团的合同销售额同比增长14.8%。而分城市能级来看，95%的销售来自高能级城市。近期，多部门声援房地产，表示支持刚性和改善性住房需求。而在这轮窗口期，龙湖集团也积极拿地补仓，坚持“量入为出”的原则，上半年在深圳、上海、广州、杭州等一线及强二线城市共获取了20幅新地，这些优质的货源不会缺少买家。

此外，龙湖集团也没有“把所有的鸡蛋放在一个篮子里”，而是构建了开发—运营—服务的业务格局。数据显示，2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入为122亿元，同比增长10.4%。目前，龙湖集团经营性利润占比已经超过半数，利润结构则是进一步优化。

龙湖集团也紧跟国家政策风向，积极布局长租公寓等业务。其中，作为基本盘的龙湖冠寓目前开业房间数达到11.9万间。而包括长租公寓在内的运营业务收入在2023年上半年达到63.3亿元，同比增长8%。

此外，作为企业护城河，龙湖集团的财务面也十分稳健，长期以来的审慎自律，正向的经营性现金流，以及大股东近两年近百亿返投回上市公司等，保证了龙湖现金流的安全。值得关注的是，早在3年前，龙湖集团就提出了降负债的管理策略，2023年7至8月份，龙湖集团共计偿还了83.7亿元的公司债，至此2023年境内到期公司债已经基本还清，仅余11月份到底的1.19亿元。

龙湖集团也在积极提前偿还债务，将于2024年1月份到期的153亿港币银团贷款已经提前偿还72亿港元，且龙湖集团计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至目前，标普、穆迪等机构均给予龙湖集团投资级评级。

种种提前布局之下，龙湖集团保住了市场对其的信任，也保住购房者对其信任。自创立以来，龙湖集团一直坚持“长期主义”，并坚守“善待”的底色。无论是保交楼还是保财务，无论是保产品还是保社会责任，龙湖集团则是从未掉队。这种充分做好所有危机应对预案的心态，或许正是当前房企可以突围的密码。

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